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Immobilienschätzung Marktwertanalyse

Unterschiedliche Schätzmethoden: So wird der Wert Ihrer Immobilie ermittelt!


 

  • Was ist Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung wert?
  • Welchen Preis können Sie für Ihre Immobilie mit gutem Gewissen verlangen?

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Wieviel kann ich für meine Immobilie verlangen? Wie ist der Marktwert meiner Immobilie?

Mit diesen Fragen sollten sich Immobilienbesitzer vor dem Verkauf ihrer Liegenschaft intensiv auseinandersetzen. Der inserierte Angebotspreis ist der Schlüssel für den raschen und erfolgreichen Verkauf, denn falsche Preisvorstellungen bergen das grösste Risiko.
Warum ist es so wichtig, den richtigen Angebotspreis festzulegen? Mit einem marktgerechten und realstischen, fairen Verkaufspreis erhöhen Sie Ihre Chancen, die Immobilie mit bestmöglichem Gewinn und zeitnah zu verkaufen. Bei einem stark überhöhten Angebotspreis besteht hingegen die Gefahr, dass potenzielle Käufer abgeschreckt werden und die Liegenschaft zum Ladenhüter wird.

Am Anfang eines jeden erfolgreichen Immobilienverkaufs steht daher die professionelle Bewertung. Da sich Käufer und Verkäufer über den Wert einer Immobilie regelmässig uneinig sind und viele Faktoren in die Bewertung hineinspielen, ist es ratsam, die Schätzung einem Experten zu überlassen. Mithilfe einer fachmännischen Bewertung erhält man einen Angebotspreis, der die Lage, besondere Merkmale, Zustand der Immobilie, etc. realistisch und objektiv widerspiegelt.

Doch welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis? Wie wird der Marktwert ermittelt? Worauf ist bei der Bewertung von Stockwerkteigentum zu achten? Liefert die hedonische Schätzung einen verlässlichen Wert oder ist es besser, die Bewertung in die Hände eines erfahrenen Immobilienmaklers zu legen, der mit dem lokalen Immobilienmarkt bestens vertraut ist?

⇒ Lesen Sie mehr dazu:

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis?

Was ist der "richtige" Verkaufspreis?

Worauf ist bei der Bewertung von Stockwerkeigentum zu achten?

Welche Schätzmethoden kommen zum Einsatz?
 



Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis?

Das wichtigste Kriterium ist die Lage der Liegenschaft, das heisst die Region sowie das konkrete Wohnumfeld. Die Verkehrsanbindungen, die Einkaufsmöglichkeiten und das Existieren von verschiedenen Schulen fallen hierbei stark ins Gewicht.
Die Lage einer Immobilie hat einen wesentlichen Einfluss auf den Grundstückswert, der wiederum in die Ermittlung des Verkehrswerts des Hauses und in die gesamte Hausschätzung mit einflisst. So können Immobilien in schlecht erschlossenen Agglomerationen einer Grossstadt oder Immobilien in Kleinstädten deshalb einen Wert ausweisen, der bis zu 50% unter dem Wert einer Vergleichsimmobilie an zentraler und bevorzugter Lage liegt.

Weitere Einflussfaktoren auf den Immobilienpreis sind:

  • Art (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Villa)
  • Grösse (Anzahl m2, Kubatur, Grundriss)
  • Baujahr (Altbau / Neubau)
  • Ausstattung (Balkon/Terrasse, Parkettböden, Cheminée, Garage, Garten)
  • Zustand (Mängel, Bauschäden, Mauerwerk, Alter Elektrik, Feuchtigkeit/Schimmel, Renovierungsbedarf, etc.)
  • Nutzung (vermietet, leerstehend, Anzahl Zimmer, Anzahl Nasszellen, Baurecht)
  • Grundstückgrösse
  • Ausbaumöglichkeiten (Ausnützung, Zone, Bauordnung)
  • Energieeffizienz (Dämmung, verbautes Material, Heizung)
  • Grundbucheinträge (Dienstbarkeiten, Anmerkungen)

Bei der Immobilienbewertung können die Differenzen durchaus bis zu 10 Prozent betragen. Dies ist vor allem bei eher spezielleren Objekten der Fall. Zudem kann es auch eine wichtige Rolle spielen, wer die Bewertung der Immobilie durchführt. Ein guter Immobilienmakler ist mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut und weiss deshalb, welche Preise aktuell vergleichbare Immobilien auf dem Markt erzielen. Immobilienbewertungen von Banken sind hingegen eher vorsichtiger, da sie sich als Hypothekenanbieter absichern wollen.

 


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Was ist der "richtige" Verkaufspreis?

Für einen professionellen und erfolgreichen Verkauf empfiehlt sich eine Immobilienbewertung inklusive Bericht. So lassen sich die Chancen des Verkäufers deutlich steigern, seine Immobilie zum bestmöglichen Preis und zeitnah zu verkaufen. 

Bei der Festlegung der Preisstrategie sind Verhandlungsspielraum und Preispsychologie zwei zentrale Themen. Ist der aufgeschlagene Verhandlungsspielraum zu hoch, verlängert sich die Verkaufszeit und es sinkt womöglich der tatsächlich zu erzielende Verkaufspreis. Ein Angebotspreis mit angemessenem Verhandlungsspielraum nahe am Marktwert wirkt sich dementsprechend positiv auf die Verkaufschancen aus. Wichtig sind auch die Preisstufen bei den Immobilienportalen. Liegt der Verkaufspreis zum Beispiel mit CHF 815'000.-- über der gesuchten Preisspanne bis CHF 800'000.--, wird die Immobilie potenziellen Käufern gar nicht erst angezeigt. Preispsychologisch ist es deshalb sinnvoller, den Preis mit CHF 798'000.-- anstelle von CHF 800'000.-- auszuschreiben.

Eine interessante Alternative zum klassischen Hausverkauf über einen festen Preis kann zudem auch ein Verkauf mittels Bieterverfahren sein. Beim Bieterverfahren wird in der Regel ein Richtpreis angegeben und die Kaufinteressierten suchen - anders als beim Verkauf über Festpreis - nach Besonderheiten der Immobilie, die für sie einen höheren Preis rechtfertigen. Mehr über das Bieterverfahren lesen Sie hier:

Immobilienverkauf mit Bieterverfahren
 



Worauf ist bei der Bewertung von Stockwerkeigentum zu achten?

Bei der Bewertung von Stockwerkeigentum ist neben der eigentlichen Eigentumswohnung zusätzlich auch der Zustand des gesamten Gebäudes zu berücksichtigen, wie z.B. Gebäudehülle oder Heizungsanlage. Sind grössere Investitionen für Reparaturen oder Sanierungen ausstehend, so wirkt sich dies wertmindernd auf die Eigentumswohnung aus. Ein wichtiger Preisfaktor ist hierbei der Erneuerungsfonds, der als finanzielle Reserve für mögliche Sanierungsarbeiten dient. Der Liegenschaftsverwalter kann Auskunft darüber geben, wie hoch der aktuelle Saldo des Erneuerungsfonds ist und wie der Anteil der entsprechenden Eigentumswohnung an diesem Fonds ist. Reicht der Fonds zur Deckung zukünftiger Kosten aus? Falls er nicht ausreichend geäufnet ist, kann dies für den neuen Eigentümer überraschende Zusatzkosten nach sich ziehen. Ein höherer Anteil am Rückstellungssaldo erhöht demzufolge den Verkehrswert der Wohnung.

Weitere Faktoren, die es bei der Bewertung von Stockwerkeigentum zu berücksichtigen gibt, sind beispielsweise:

  • Protokolle der letzten Stockwerkeigentümerversammlungen
  • Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Begründungsurkunde und Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
  • Sondernutzungsrechte (beispielsweise ein Einstellplatz, Parkplatz, Gartensitzplätze, etc.),
  • Anteil am aktuellen Saldo des Erneuerungsfonds
  • Wertquotenberechnung
  • Nebenkostenabrechnungen
     

✓ Tipp für Kaufinteressierte:

Kontrollieren Sie vor einem Kauf den Erneuerungsfonds. Bei Eigentumswohnungen dient ein Erneuerungsfonds der Renovation von gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft. Verfügt der Fonds über genügend Kapital, sind Sie vor unliebsamen und überraschenden Zusatzkosten geschützt. Prüfen Sie auch die Nebenkostenabrechnung sowie das Stockwerkeigentümerreglement. Falls das Reglement keine andere Regelung vorsieht, werden sämtliche Kosten nach Wertquoten aufgeteilt. Üblicherweise betragen die Neben- und Unterhaltskosten 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
 



Welche Schätzmethoden kommen zum Einsatz?

Verschiedene Schätzverfahren werden in der Praxis angewendet. Welche Methode sich für welche Immobilie am besten eignet, hängt hauptsächlich von Art und Zweck der Liegenschaft ab. Um möglichst viele Aspekte in die Bewertung mit einzubeziehen, werden oftmals eine Mischung dieser unterschiedlichen Bewertungsmethoden angewendet.
 

HEDONISCHE METHODE

Computermodelle bewerten die Immobilie auf der Grundlage von Transaktionsdaten. Geeignet ist diese Methode für Einfamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser (mit einem Gewerbeanteil von maximal 30 Prozent), für die ausreichend vergleichbare Objekte am örtlichen Immobilienmarkt vorhanden sind. Der Vorteil dieser Methode ist, dass sie kostengünstig ist und ein Preis innert kürzester Zeit ermittelt werden kann. Nachteile der hedonistischen Bewertungsmethode sind, dass besondere Merkmale nicht berücksichtigt werden können und dass die Genauigkeit auch von der Anzahl der vorhandenen Vergleichsdaten abhängig ist.

Ein guter Immobilienbewerter ergänzt die hedonische Bewertung mit einer Besichtigung der Liegenschaft vor Ort, um den besonderen Merkmalen der Liegenschaft gerecht werden zu können.
 

REALWERTMETHODE

Der Realwert einer Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert.

  • Der Gebäudezeitwert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes im gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden (= Neuwert), abzüglich der Altersentwertung resp. dem Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung (= Minderwert).
     
  • Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Der Wert wird mittels Lageklasse oder mit Vergleichspreisen ermittelt. Bei unüberbauten Grundstücken, resp. bei Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche Nutzung abgestellt.

Der Realwert wird vor allem bei privat genutztem Wohneigentum verwendet.
 

ERTRAGSWERTMETHODE

Der Ertragswert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge zu einem bestimmten Satz (Kapitalisierungszinsfuss) kapitalisiert. Die Höhe des gewählten Zinssatzes ist von verschiedenen Faktoren abhängig, doch in der Regel liegt dieser Zinssatz zwischen 4 und 7 %.

Während bei neuzeitlichen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Ertragswert nur eine sekundäre Rolle spielt, ist er bei Renditeobjekten von zentraler Bedeutung (z.B. bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern oder bei nicht selbst genutzten Gewerbeliegenschaften).
 

VERKEHRSWERT

Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht dem mittleren Wert, zu dem eine Liegenschaft gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft werden kann. Dieser wird sowohl vom Landwert, wie auch vom Mietwert der Gebäude beeinflusst. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei unberücksichtigt. Zudem bildet der Verkehrswert zugleich den Steuerwert einer Liegenschaft. Grundlage für den Verkehrswert bilden Realwert und Ertragswert. Diese Werte werden jedoch je nach Art der Nutzung unterschiedlich gewichtet.

Der Verkehrswert gilt als Richtwert für eine Handänderung (Kauf oder Verkauf der Liegenschaft).
 

MARKTWERT / HANDELSWERT

Der Markt- und Handelswert einer Liegenschaft zielt auf jenen mutmasslichen Grundstückspreis, welcher im Grundstücksverkehr unter Dritten aufgrund einer kurzfristigen Nachfrage und Markterfahrung realisierbar erscheint. Der Marktwert oder Handelswert ist meistens (vor allem bei kleineren Objekten) mit dem Verkehrswert identisch. Besonders im Eigenheimbereich wird jedoch dem Realwert eine grössere Bedeutung zugemessen.
 


 

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